Как перестроить часть старого дома

Куда нужно обращаться

Реконструкция частного дома предполагает определенную процедуру получения необходимых документов. Обращаться за ними следует в местный исполком с соответствующим заявлением и регистрацией земельного участка.

Согласие на реконструкцию жилого дома

Реконструкция старого дома начинается с получения разрешения исполкома, но на этом список требуемых документов не заканчивается. На руки гражданину выдают выписку решения исполкома о дозволении на выполнение работ, архитектурно-планировочное задание и само заключение. Затем получают паспорт застройщика. Для него нужен готовый проект и смета.

Проектная документация, оформленная должным образом, должна соответствовать реализованным строительным мероприятиям. Незаконное или оформленное несоответствующим образом строительство преследуется по закону.

Следует обратить внимание на срок действия разрешения. Право реконструкции выдается на 2 года. Если по уважительным причинам не удалось осуществить задуманное в течение этого времени, можно сделать запрос на продление сроков.

Как оформить реконструкцию дома

Ответить на вопрос, нужно ли разрешение на изменение такого рода в частном доме, можно только осознав полноту требуемых мероприятий. Значительное изменение показателей жилого дома, оборудование новыми коммуникациями, потребует обязательного оформления.

Чтобы элементы восстановления старого дома не нарушили саму конструкцию, проект следует перепроверить гос. экспертизой. Затем заключают договор с подрядчиком и начинают финансировать строительство.

Коммуникации (водопровод, электроэнергия, газ), которые после ввода в эксплуатацию не имеют договоров, подтверждающих законность подключения, будут считаться самовольными и могут быть отключены. За такие действия предусмотрены штрафные санкции.

Какие потребуются документы

После проведения реконструкции, владелец недвижимости обращается в БТИ, которая:

• фиксирует новые технические параметры;
• выдает новый техпаспорт;
• разрабатывает поэтажный план.

Разрешение на реконструкцию и заявление на ввод нового здания в эксплуатацию подается сразу после осуществления перестройки.

Эти документы вместе с заявлением подают в местное отделение кадастра и картографии. В регистрационные данные вносят изменения, затем и в свидетельство о собственности.

Самостоятельная реконструкция старого дома

Проект реконструкции жилого дома предусматривает наличие сметы на материалы и работу строителей. Часто именно финансовый вопрос становится препятствием осуществления мечты владельцев об уютном и современном жилье.

Реконструкция многоквартирного дома

Сложным вопросом является реконструкция многоквартирного дома. Для ее проведения требуется решение сложных технических задач и согласования всех этапов процедуры.

Переоформление необязательно, если параметры здания не нарушены. В остальных случаях применяются общие стандарты реконструкции частного дома:

• контроль безопасности проведения работ и переустройства несущих элементов;
• соблюдение противопожарных норм;
• учет имущественных интересов соседей и общественности в целом (частная собственность других собственников квартири муниципалитета).

Подведем итог

Желание улучшить свое жизненное пространство – вполне естественное. Но воплощать задуманное следует только после тщательного обдумывания мероприятий по реконструкции, наличия средств на их проведение, оформления соответствующих документов. Тогда здание будет прочным, долго прослужит своим владельцам, а находиться в нем будет безопасно.

Что считается реконструкцией дома: с кем необходимо согласовать и какие моменты учесть

Согласно Градостроительному кодексу реконструкцией считаются изменения параметров объекта основных технико-экономических показателей, количества и площади жилых и нежилых помещений, смены целевого назначения зон квартиры. Разобраться, что такое реконструкция жилого дома, помогут также определения из Гражданского кодекса, судебной практики и Постановлений Правительства.

Реконструкция дома

В частных и многоквартирных домах реконструкция проводится с целью улучшения жизненного пространства, как в эстетичном, так и в функциональном аспектах, а также обеспечения безопасности жильцам. На практике основаниями для этих работ является:

• обнаружение проектировочных ошибок или строительных дефектов;
• наличие аварийного фасада;
• расширение существующих или строительство новых помещений;
• восстановление или замена отдельных элементов коммуникаций с вмешательством в конструкцию здания в целом (перенос санузла, мокрой зоны на кухне);
• износ старых построек (трещины в фундаменте, несущих стенах).

Реконструкция дома может занять от пары недель, до нескольких месяцев в зависимости от состояния здания и необходимых строительных мероприятий.

Причины реконструкции

Под реконструкцией старого деревянного дома могут подразумевать его полную или частичную перестройку ввиду процессов гниения древесины. Поэтому реконструкция деревянного дома обычно начинается с замены нижних венцов бревен и гидроизоляции всего дома.

Для глинобитных домов актуальной стала замена перекрытий, улучшение теплосберегающих показателей. А в целях создания дополнительных или новых жилых помещений, достраивают мансарду, делают пристройки в кирпичных конструкциях.

Порядок действий

Мероприятия по повышению технико-экономических показателей, обустройства новых и расширения существующих жилых зон в доме требуют проведения инженерных исследований и оформления соответствующей документации.

Без необходимых документов строение не может участвовать в сделках по купле-продаже, предполагающих наличие справки из БТИ и действующего технического плана с письменным пояснением к нему.

Куда нужно обращаться

Реконструкция частного дома предполагает определенную процедуру получения необходимых документов. Обращаться за ними следует в местный исполком с соответствующим заявлением и регистрацией земельного участка.

Согласие на реконструкцию жилого дома

Реконструкция старого дома начинается с получения разрешения исполкома, но на этом список требуемых документов не заканчивается. На руки гражданину выдают выписку решения исполкома о дозволении на выполнение работ, архитектурно-планировочное задание и само заключение. Затем получают паспорт застройщика. Для него нужен готовый проект и смета.

Проектная документация, оформленная должным образом, должна соответствовать реализованным строительным мероприятиям. Незаконное или оформленное несоответствующим образом строительство преследуется по закону.

Следует обратить внимание на срок действия разрешения. Право реконструкции выдается на 2 года. Если по уважительным причинам не удалось осуществить задуманное в течение этого времени, можно сделать запрос на продление сроков.

Как оформить реконструкцию дома

Ответить на вопрос, нужно ли разрешение на изменение такого рода в частном доме, можно только осознав полноту требуемых мероприятий. Значительное изменение показателей жилого дома, оборудование новыми коммуникациями, потребует обязательного оформления.

Чтобы элементы восстановления старого дома не нарушили саму конструкцию, проект следует перепроверить гос. экспертизой. Затем заключают договор с подрядчиком и начинают финансировать строительство.

Коммуникации (водопровод, электроэнергия, газ), которые после ввода в эксплуатацию не имеют договоров, подтверждающих законность подключения, будут считаться самовольными и могут быть отключены. За такие действия предусмотрены штрафные санкции.

Какие потребуются документы

После проведения реконструкции, владелец недвижимости обращается в БТИ, которая:

• фиксирует новые технические параметры;
• выдает новый техпаспорт;
• разрабатывает поэтажный план.

Разрешение на реконструкцию и заявление на ввод нового здания в эксплуатацию подается сразу после осуществления перестройки.

Эти документы вместе с заявлением подают в местное отделение кадастра и картографии. В регистрационные данные вносят изменения, затем и в свидетельство о собственности.

Самостоятельная реконструкция старого дома

Проект реконструкции жилого дома предусматривает наличие сметы на материалы и работу строителей. Часто именно финансовый вопрос становится препятствием осуществления мечты владельцев об уютном и современном жилье.

Реконструкция многоквартирного дома

Сложным вопросом является реконструкция многоквартирного дома. Для ее проведения требуется решение сложных технических задач и согласования всех этапов процедуры.

Переоформление необязательно, если параметры здания не нарушены. В остальных случаях применяются общие стандарты реконструкции частного дома:

• контроль безопасности проведения работ и переустройства несущих элементов;
• соблюдение противопожарных норм;
• учет имущественных интересов соседей и общественности в целом (частная собственность других собственников квартири муниципалитета).

Подведем итог

Желание улучшить свое жизненное пространство – вполне естественное. Но воплощать задуманное следует только после тщательного обдумывания мероприятий по реконструкции, наличия средств на их проведение, оформления соответствующих документов. Тогда здание будет прочным, долго прослужит своим владельцам, а находиться в нем будет безопасно.

Перепланировка частного жилого дома

Возведение частного дома «с нуля», в большинстве случаев, характеризуется весьма значительными денежными затратами и затяжными сроками работ. Иной раз обустройство жилья может занимать несколько лет, во время который семейный бюджет будет испытывать серьёзные нагрузки, так как его немалая часть станет уходить на строительство.

Если вы не готовы к такому повороту дел, более удобным для вас может стать приобретение земельного участка, на котором уже имеется простой деревенский дом. В этом случае вы можете ограничиться проведением капитального ремонта, который предусматривает восстановление всех изношенных конструкций и перепланировку внутреннего пространства дома.

Капитальный ремонт старого дома

Помимо двух вышеуказанных основных задач, ремонт старого дома включает:

• замену дверей и окон;
• ремонт или полная замена кровли;
• обновление фасада здания (при необходимости – его укрепление и проведение теплоизоляции);
• замена внутренней электропроводки;
• обустройство и утепление чердачного помещения;
• выполнение косметического ремонта.

Не забывайте о том, что внешний облик отремонтированного жилья должен полностью сочетаться не только с окружающим его ландшафтом, но и внутренним убранством помещений. Если вы хотите получить в итоге качественный и надёжный результат, запомните главное правило – все работы следует выполнять в строгом соответствии с предварительно разработанным планом, который учитывает все возможные изменения. В противном случае, вам придётся довольствоваться тем, что попросту не соответствует вашим ожиданиям.

Перепланировка старого частного дома подразумевает собой изменение места расположения внутренних стен. Прежде чем начинать снос старой стены, следует тщательно изучить особенности имеющихся конструкций, так как каждая из них отвечают за разные функции. К примеру, обычные межкомнатные перегородки можно сносить, а вот капитальные стены сносить запрещено, так как они влияют на устойчивость всего сооружения в целом.

При обустройстве новых межкомнатных перегородок старайтесь использовать только современные строительные материалы, которые предназначены как раз для таких работ. Отличным вариантом станут каркасные конструкции, которые заполнены минеральной ватой и зашиты гипсокартонными плитами.

Одним из самых простых и эффективных способов обновления фасада дома является утепление минеральными плитами и пенопластом с последующей обшивкой сайдингом. Процесс работы не сопровождается особыми трудностями, при этом богатый ассортимент сайдинговых панелей позволяет воплощать в реальность практически любые дизайнерские решения. К примеру, виниловый сайдинг, не усиливая нагрузки на фундамент, позволяет полностью изменить внешний облик фасада здания.

Перепланировка деревянного дома

После подготовки примерного плана проведения всех работ, необходимо составить техническое задание для рабочих, которые будут заниматься перепланировкой. Строители выполнят все необходимые замеры и составят детальную картину того, что вы желаете видеть в итоге.

Затем специалисты займутся составлением проекта, который будет включать в себя дизайнерское оформление, особенности реконструкции, 3Д-эскиз, все проведённые замеры и т.д. Кроме этого, для вас должно быть подготовлено коммерческое предложение.

После проведения этих работ начинается процесс непосредственно самой перепланировки и перестройки старого дома.

Также одним из вариантов при перепланировке деревянного дома является пристройка дополнительного сооружения к уже имеющемуся строению.

Особенности перепланировки в кирпичном доме

В качестве перекрытий в кирпичном доме выступают многопустотные плиты, которые опираются своими короткими концами на продольные несущие стены (плиты, опирающиеся одновременно на наружную и внутреннюю несущие стены). Внутренние перегородки, как правило, изготавливают из гипсовых блоков или кирпича. Делать их снос во время перепланировки можно, но тут следует учитывать некоторые детали. Например, если вы ломаете перегородку из кирпича с целью передвинуть её на место, то рано или поздно она может упасть.

Причина заключается в том, что плиты перекрытий могут выдержать только определённую нагрузку, которая может изменяться в зависимости от той или иной части здания. Кирпичная стена высотой 2,65 м весит намного больше, чем человек, поэтому панель, которая находится в середине комнаты, не способна удержать вес тяжелой перегородки. Она начнёт постепенно прогибаться, после чего просто рухнет.

Чтобы найти выход из сложившейся ситуации, при переносе стены рекомендуется использовать конструкции из гипсокартона, обработанные современными звукоизолирующими материалами.

Помните о том, что выбор подходящей строительной компании является очень ответственной задачей, особенно в вопросах перепланировки уже готового жилья. Одно дело – построить дом «с нуля», и совсем другое – перестройка, при которой дом, находящийся на прежнем фундаменте, не должен создавать аварийно-опасных ситуаций.

Что касается выбора подходящих строителей, то здесь возможно два варианта: заключение договора со строительно-ремонтной бригадой, либо работа с так называемыми «шабашниками». И в том и в другом случае вам придётся столкнуться с определёнными плюсами и минусами. Как известно, работа с бригадами, договор с которыми заключён в устной форме, часто сопровождается низким качеством и халатным отношением к своим обязанностям со стороны рабочих. При этом подобные ситуации можно встретить среди профессиональных строителей, услуги которых стоят намного дороже.

Естественно, обращаться лучше всего к специалистам, с которыми можно заключить договор на разработку проекта, реконструкцию и выполнению всех необходимых работ. Вам потребуется чётко прописать все сроки и качество готового результата, а также штрафы, которые могут вступить в силу в случае невыполнения того или иного пункта договора.

Как узаконить перепланировку частного дома

Самовольная перепланировка в старом частном доме не разрешена законом точно так же, как и перепланировка квартир в многоэтажных домах. Перепланировка частного дома, как уже было сказано выше, включает в себя перенесение или разборку перегородок, перенесение оконных и дверных проёмов, пристройку балконов, лоджий или любых других дополнительных помещений.

Конечно, не на все изменения требуется получение разрешения. К примеру, установка окон и дверей в соответствующие проёмы или перепланировка помещений, не сопровождаемая уменьшением или увеличением их площади, законом разрешены.

На снос той или иной части дома или самовольную пристройку потребуется получить разрешение в определённых инстанциях.

В том случае, если проект перепланировки жилого дома находится в рамках закона, вам следует подать в местную администрацию заявление, написанное в свободной форме. Оно должно содержать просьбу о согласовании всех изменений, копию технического паспорта до и после проведения перепланировки, нотариально заверенную копию документов, способных подтвердить ваше право на дом, нотариально заверенное согласие на проведение работ других собственников жилья.

Если же вы осуществили более серьёзную перепланировку жилья (сделали пристройку), то вам придется её узаконить. В противном случае, эту пристройку рано или поздно придётся сносить.

Чтобы узаконить пристройку, необходимо собрать пакет определённых документов, в число которых входят:

1. Выписка из домовой книги.
2. Документ, подтверждающий ваше право собственности на жильё (например, договор купли-продажи).
3. Письменное согласие ваших соседей на возведение пристройки.
4. Справка из БТИ.
5. Разрешение санэпидемстанции.
6. Акт согласования с коммунальными службами (водоканал, теплосеть, газовая служба, пожарная инспекция).
7. Качественные фотографии дома и участка.
8. Заключение экспертной организации о соответствии возведенной постройки всем требованиям и нормам.
9. Помимо этого, вам может потребоваться документ, подтверждающий ваше право собственности на участок с пристройкой.

Следующий этап узаконивания самовольной перепланировки заключается в подаче искового заявления в суд, к которому прилагаются все собранные документы. В случае удовлетворения иска вам следует обратиться в Росрегистрацию, где вам выдадут новое свидетельство о праве на собственность.

Разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома: получение, документы, упрощенная схема

Разрешение на реконструкцию дома на собственном участке – документ, который необходимо оформлять, если при капитальном ремонте здания приходится вмешиваться в его структуру. Без этой бумаги действия, направленные на технологические изменение каркаса постройки, будут считаться незаконными. Ее можно зарегистрировать в органах местного самоуправления.

Законодательные акты

Реконструкция здания в Российской Федерации регламентируется следующими НПА:

• Градостроительный Кодекс (например, в статье №1 дается развернутое определение реконструкции);
• статья №754 ГК;
• Рекомендации по оценке эффективности реконструкции зданий (утверждено Приказом Госстроя №8);
• Приказ Госкомархитектуры от №312;
• ФЗ №191;
• Постановление Госстроя №153;
• региональные НПА, к примеру, Постановление Правительства Москвы №894-ПП.

Что такое реконструкция дома?

В соответствие с законодательством РФ реконструкцией признаются изменение ключевых параметров (этажности, высоты, объема, площади) всего здания или его частей:

• надстройка (в т.ч. мансард);
• расширение дома;
• утепление пола, стен и потолка;
• замена или установка нового инженерного оборудования;
• перестройка;
• ремонт и восстановление несущих стен.

Как правило, эти действия необходимы в случае износа объекта недвижимости. Полностью сносить старые несущие конструкции и возводить новые нельзя, допускается только ремонт существующих элементов.

Но при этом не требуется никакого разрешения в случае капремонта или перепланировки частного дома на своем участке. Поэтому перед началом строительных работ следует четко прояснить, к какому именно типу структурных изменений относятся дальнейшие монтажные мероприятия.

Капитальный ремонт подразумевает улучшение условий проживания и физических характеристик определенного помещения. Перепланировка объекта – это изменение конфигурации здания без добавления новых конструктивных элементов. А вот при реконструкции чаще всего появляются новые пристройки здания без изменения ключевых параметров дома:

• демонтаж или возведение новых этажей;
• изменение конфигурации, формы и размера здания;
• установка перегородок внутри дома (или их демонтаж);
• постройка крыльца и веранды;
• «прорубание» новых проемов для окон или дверей.

Как получить разрешение на реконструкцию в 2018

Сначала нужно разработать план будущих изменений со всеми нюансами и деталями и определиться с точной причиной строительных работ, поскольку ее также потребуется указать контролирующей организации. Этот документ можно:

• составить самостоятельно (что допускается в редких случаях);
• оформить через специалиста в архитектурном отделе администрации;
• заказать в проектной организации, которая имеет соответствующую лицензию и входит в СРО.

В плане потребуется указать не только виды работ, но и их исполнителя. По закону им может выступать собственник частного дома, если размеры строения не превышают 10 кв.м. В противном случае нужно будет указать строительную компанию.

Требуемые документы

В местную администрацию надо предоставить:

• заявление на реконструкцию;
• план застройки на собственной земле;
• выписку ЕГРН;
• техзадание на будущие строительные работы;
• описание всех мероприятий;
• правоустанавливающие документы на надел;
• план дома и участка на текущий период;
• общегражданский паспорт;
• согласие всех совладельцев и совершеннолетних членов семьи на производимые действия.

Срок рассмотрения заявки – 30 дней. В это время не стоит начинать монтажные работы, поскольку существует риск официального отказа.

Дополнительные службы

Если администрация разрешит реконструировать здание, то после получения резолюции от главного районного архитектора нужно будет посетить коммунальную, санитарную и пожарную службы. После одобрения плана в этих организациях следует получить полис общегражданской ответственности, который нужен для официального ведения строительно-монтажной деятельности.

Помимо этого перед началом реконструкции индивидуального дома нужно будет обратиться в местную организацию строительного надзора и в ней также получить разрешение на:

• монтаж и демонтаж конструкций;
• проведение раскопочных мероприятий на собственном участке.

Упрощенная схема

Оформление реконструкции по упрощенной схеме (по-другому – дачной амнистии) занимает примерно столько же времени, сколько и по обычной. Ключевое различие между этими двумя способами заключается в количестве требуемых документов. При упрощенной схеме требуется гораздо меньше бумаг:

• заявление на реконструкцию дачного дома;
• выписка ЕГРН;
• сокращенный план.

Фактически именно по этой схеме можно провести реконструкцию старого фундамента деревянного дома. Фундамент – это признак капитального строения, поэтому его можно задокументировать в рамках дачной амнистии и перевода здания из дачи в обычный частный дом в собственности.

Частные случаи реконструкции жилого дома

Схема оформления реконструкции зависит от типа основного дома и пристройки. Основной скелет и протокол работ остается неизменным, но прибавляются дополнительные нюансы. Например, реконструкция кирпичного дома в деревне (старого или не очень) оформляется по стандартной схеме, а дачи – по упрощенной.

С увеличением площади

При увеличении площади помещений не допускается убирать несущие конструкции, чтобы сделать какие-то комнаты больше. Техническая служба не пропустит проект с переносом несущих стен из-за вероятного риска обрушения здания. Если хочется все-таки увеличить площадь первого этажа загородного дома, допустимо заменить стену несколькими столбами, освободив лишнее пространство. Это будет самый приемлемый вариант расширения площади.

Реконструкция старого деревянного дома

Если хозяева решили не сносить деревянный дом, а обложить его кирпичом или как-либо увеличить, потребуется взять разрешение на реконструкцию. Этот документ необходим в большей степени для подключения коммуникаций. Основные проблемы при реконструкции деревянной постройки возникнут лишь при общении с газовой службой. Чтобы гарантированно подключить газ в такой дом, нужно соблюдать габариты постройки и не выходить за его периметр.

Аналогичные проблемы ждут тех, кто под видом реконструкции решит снести старый деревенский дом и построить новое здание. Лучше не экспериментировать, а изначально получать разрешительную документацию на тот вид работ, который будет производиться в реальности.

Реконструкция крыши и кровли

В большинстве случаев удается доказать, что структурные изменения крыши относятся не к реконструкции, а к ремонту, поскольку крыша не относится к несущим конструктивным деталям постройки. Основания:

• статьи №1, 51, 5 Градостроительного Кодекса;
• ФЗ №337;
• ФЗ №215;
• ФЗ №364;
• ФЗ №210;
• ФЗ №243.

Т.е. перед заменой крыши можно не получать разрешение на реконструкцию, если собственник дома сможет доказать, что это всего лишь капитальный ремонт здания.

Как узаконить реконструкцию

Узаконивание самовольной реконструкции состоит из нескольких этапов, нужно:

• заказать техпаспорт с учетом имеющихся изменений;
• взять старый и новый технические паспорта, свидетельства о собственности на объект недвижимости и проект уже существующей пристройки, написать заявление и обратиться в администрацию;
• если проект будет соответствовать градостроительным нормам, муниципалитет даст условное «добро» на реконструкцию и предложит обратиться в суд;
• после необходимо попытаться добиться разрешения в пожарной службе, но в большинстве случаев без одобренной официально реконструкции она отказывает в предоставлении необходимой документации (но письменный отказ в разрешении пригодится для суда);
• взять нотариально оформленное разрешение от владельцев других зданий на этом же участке (при наличии);
• обратиться в суд с исковым заявлением по месту расположения объекта.

Суд рассматривает заявление, проводит камеральную проверку, заказывает необходимые экспертизы, а после чего выносит решение. Если заявитель получит устное разрешение от муниципалитета, то в 99% его судебный иск будет удовлетворен, поскольку не будет существенных причин для отказа.

Реконструкция частного дома без разрешения

Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.

Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.